هشدار دادگستری تهران درباره پرونده‌های کثیرالشاکی در پیش‌فروش مسکن

به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو، ابوالفضل نیکوکار، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران از برگزاری نشستی در خصوص رصد و تحلیل روند شکل گیری جرایم و دعاوی دارای خواهان و شاکی متعدد (کثیرالشاکی) در حوزه پیش فروش ساختمان با حضور معاون قضایی رئیس کل در رسیدگی به پرونده‌های مهم دادگستری تهران، سرپرست مجتمع قضایی قدس، معاون دادستان عمومی وانقلاب تهران و مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران در محل معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم خبر داد.

ابوالفضل نیکوکار گفت: گسترش قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، در کنار نیاز واقعی بازار مسکن به تأمین مالی پروژه‌ها، علت بروز دعاوی گسترده و حتی پرونده‌های کثیرالشاکی را فراهم کرده است؛ به‌گونه‌ای که در برخی گزارش‌های پژوهشیِ مرتبط با رویه قضایی، سهم قابل توجهی از پرونده‌های مطروحه با بهانه «پیش‌فروش ساختمان» شکل گرفته و رقم‌های بالا و تعدد شاکیان این حوزه را به یکی از کانون‌های آسیب‌پذیر معاملات ملکی تبدیل کرده است.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران افزود: پرونده کثیرالشاکی پروژه حکیم، تعاونی مسکن کارکنان شهرداری تهران، انتقال مال غیر از طریق فروش ۲۷۵ واحد مسکونی به ۸۶۳ نفر بود که از این تعداد ۲۷۵ نفر مالک هستند و بقیه معارض شناخته شده‌اند.

نیکوکار با بیان اینکه پیش‌فروش ساختمان در عمل یکی از مهم‌ترین ابزارهای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است؛ گفت: سازنده با دریافت ثمن به‌صورت تدریجی منابع لازم برای ادامه ساخت را فراهم می‌کند و پیش‌خریدار نیز با پرداخت‌های مرحله‌ای انتظار تحویل واحد در آینده را دارد؛ همین «زمان‌مند بودن» تعهدات و فاصله میان انعقاد قرارداد تا تحویل، پیش‌فروش را به حوزه‌ای با ریسک معاملاتی بالا تبدیل می‌کند؛ زیرا در لحظه انعقاد هنوز وضعیت عینی و حقوقی موضوع معامله تثبیت نشده و امکان بروز اختلاف درباره «مالکیت، اوصاف فنی، پیشرفت واقعی کار، و امکان انتقال رسمی» وجود دارد.

وی بیان داشت: اگر ماهیت قرارداد روشن و مستند نشود تعیین ضمانت اجراها در صورت تخلف (مانند تأخیر، عدم انطباق اوصاف، یا عدم امکان انتقال رسمی) با تردید و اختلاف برداشت مواجه شده و «خلأ قالب حقوقی روشن» می‌تواند بازار را به سمت قراردادهای غیررسمی و تنظیم‌های عرفی سوق دهد که خود ریسک تعارض و سوءاستفاده را افزایش می‌دهد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران با تاکید بر نقش سازمان ثبت اسناد گفت: این سازمان با فراهم‌سازی بستر ثبت رسمی، ایجاد شفافیت مالکیتی و پیشگیری از تعارض اسناد، نقش پشتیبان و نظارتی دارد و در برنامه اجرایی بر تقویت ارتباط میان ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی برای تبادل اطلاعات حقوقی پروژه‌ها تأکید کرد و همچنین شهرداری‌ها از طریق صدور پروانه ساخت و نظارت بر ضوابط شهرسازی، نقش کلیدی در تعیین «مشروعیت اولیه» پروژه دارند؛ و باید اطلاعات مربوط به پروانه و وضعیت ساخت به‌گونه‌ای در دسترس قرار گیرد که امکان پیش‌فروش غیرمجاز کاهش یابد که این موضوع در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول نیز تاکید شده است.

محمدرضاپسندیده، معاون قضایی رئیس کل در رسیدگی به پرونده‌های مهم دادگستری استان تهران نیز گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با هدف سامان‌دهی این بازار بر «ثبت رسمی» به‌عنوان یکی از ستون‌های اصلی نظم‌دهی تکیه کرده است؛ منطق تقنینی الزام به ثبت رسمی روشن است و تا زمانی که قراردادها به صورت عادی و خارج از چرخه ثبت منعقد شوند امکان فروش‌های متعدد، تعارض اسناد، و دشواری اثبات حقوق پیش‌خریدار افزایش می‌یابد؛ در مقابل، ثبت رسمی مسیر کنترل نهادی و پیشگیری از تعارض را تقویت می‌کند.

پسندیده افزود: برخی تصمیمات و آرای قضایی با تأکید بر الزامات قانون پیش‌فروش ساختمان به‌صورت غیرمستقیم در جهت تقویت اجرای آن عمل کرده‌اند؛ این رویکرد قضایی پیام مهمی به فعالان بازار مخابره می‌کند مبنی بر اینکه بی‌اعتنایی به قواعد قانونی در مرحله حل اختلاف، بدون پیامد نخواهد بود.

ناآگاهی و فقر سواد مالی عامل اصلی بزه دیدگی در پرونده‌های کثیرالشاکی

دومین نشست هیئت اندیشه ورز آسیب شناسی پرونده‌های کثیرالشاکی با حضور معاون قضایی رئیس کل در رسیدگی به پرونده‌های مهم دادگستری تهران، سرپرست مجتمع قضایی قدس، معاون دادستان عمومی و انقلاب تهران و مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران در محل معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم برگزار شد.

ابوالفضل نیکوکار گفت: ظهور و توسعه فناوری‌های نوین مالی، به‌ویژه دارایی‌های دیجیتال و رمزارزها، اگرچه افق‌های جدیدی را در عرصه اقتصاد جهانی گشوده، اما به موازات آن بستری مستعد برای تکامل و پیچیدگی اشکال نوین بزهکاری اقتصادی فراهم آورده است؛ خلأ‌های قانونی و نظارتی، بستری مناسب برای مجرمان فراهم آورده است و فشارهای اقتصادی و عدم آگاهی عمومی، شهروندان را به بزه‌دیدگانی آسیب‌پذیر تبدیل کرده است.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران افزود: کینگ مانی پرونده‌ای است با بیش از ۵ هزار و ۹۰۰ شاکی و خساراتی بالغ بر بیش از ۱۰۰ میلیون دلار که چالش‌های ناشی از ظهور رمزارزها را برای نظام قضایی کشور آشکار می‌کند؛ گردانندگان شرکت مذکور، با ایجاد یک توکن بی‌ارزش به نام کینگ مانی و معرفی آن به‌عنوان یک رمزارز معتبر و آینده‌دار و با استفاده از تبلیغات اغواگرانه و وعده سودهای نامتعارف و تضمینی موفق شدند سرمایه‌های کلانی را از بیش از ۵ هزار و ۹۰۰ نفر از شهروندان جذب کنند.

نیکوکار در ادامه گفت: جرم اصلی در پرونده کینگ مانی، ترکیبی از کلاهبرداری و اخلال در نظام اقتصادی است که در بستری شبکه‌ای و با استفاده از ابزار دیجیتال به وقوع پیوسته است؛ رفتار مجرمانه در این پرونده، مجموعه‌ای از مانورهای متقلبانه و سازمان‌یافته بود و این مانورها شامل سو استفاده از اعتبار شخصیت حقوقی، خلق ابزار متقلبانه (رمزارز جعلی)، اغفال و تحصیل مال بود.

وی افزود: حجم عظیم هزاران میلیارد تومان وجوه در پرونده کینگ مانی، از طریق شبکه‌ای پیچیده و غالباً غیرشفاف جابجا شد؛ برای جلوگیری از این امر، به جای ممنوعیت مطلق که به زیرزمینی شدن فعالیت‌ها می‌انجامد، باید صرافی‌های داخلی سازماندهی و به رسمیت شناخته شده و ملزم به رعایت مواردی نظیر، رعایت الزامات سخت‌گیرانه احراز هویت مشتریان و مبارزه با پولشویی شده و بر تراکنش‌های ریالی بانک‌ها که با پایش و تعیین سقف برای تراکنش‌های ورودی و خروجی ریالی است نظارت صورت گرفته، تا از جذب وجوه کلان توسط طرح‌های پانزی نیز جلوگیری گردد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران ضمن تاکید بر ارتقای دانش تخصصی نظام قضایی گفت: نظام قضایی برای مقابله با این جرایم، نیازمند بکارگیری ابزار دانش فنی است که این امر به کشف علمی جرم، تحقیقات مؤثر، صدور احکام متقن و جلوگیری از اطاله دادرسی ناشی از نقص تحقیقاتی خواهد انجامید. بزه‌دیدگی نزدیک به شش هزار نفر در پرونده کینگ مانی، بیش از هر چیز، محصول ناآگاهی و فقر سواد مالی بود.

محمدرضا پسندیده معاون قضایی رئیس کل کل در رسیدگی به پرونده‌های مهم دادگستری تهران ضمن اشاره به اینکه فقدان یک تعریف شفاف از رمزارز باعث بوجود آمدن چنین پرونده‌هایی می‌شود، گفت: با توجه به اینکه مفهوم رمزارز از مفهوم اوراق بهادار جداست، شفاف‌سازی رمز ارز وجود ندارد و رمزارز بدون اتکا به دارایی قابل تصور نیست.

وی اصلاح آیین نامه استخراج رمزارزها و اجرایی شدن توسط دستگاه‌ها و نهادهای مربوطه را یکی از اقدامات مفید در جهت جلوگیری از تشکیل این پرونده‌ها دانست.